Золотая виза ОАЭ: правило 50%-ного первоначального взноса отменено — что изменилось

Годами реальным препятствием на «имущественном» пути к Золотой визе ОАЭ был не сам порог в 2 млн дирхамов, а условие для покупок в ипотеку и на стадии строительства: пока не выплачена определённая доля стоимости, объект не считался. В конце февраля 2026 года это условие исчезло. Квартира в ипотеке с небольшой выплаченной частью или строящийся объект за 2 млн дирхамов и дороже, купленный в рассрочку, теперь — по действующим условиям — дают право на десятилетний вид на жительство.

Необычно здесь то, как это изменение сделали. Нет ни опубликованного циркуляра, ни записи в официальном вестнике, ни номера решения, на которое можно сослаться. Единственное свидетельство — условия самой живой услуги: требования Земельного департамента Дубая (DLD) к инвесторской визе теперь проверяют цену покупки объекта, а не сумму выплат. Ниже — что говорят действующие условия, кто проходит сейчас и с какими двумя более ранними изменениями это постоянно путают.

Что изменилось

Для покупок в ипотеку и на стадии строительства «имущественный» путь к Золотой визе раньше требовал второй проверки помимо порога в 2 млн дирхамов — минимальной выплаченной доли от стоимости объекта. Во второй половине февраля 2026 года эта проверка исчезла. Профессиональное сообщество датирует изменение федеральным циркуляром примерно от 20 февраля; что не вызывает споров — так это нынешнее состояние официальных условий.

Услуга «Golden Visa — Investor» Земельного департамента Дубая, обновлённая 9 июля 2026 года, формулирует критерий так: объект с ценой покупки не менее 2 млн дирхамов на момент приобретения, целиком в собственности заявителя. Объект в ипотеке подходит при наличии письма банка об отсутствии возражений с указанием выплаченной и оставшейся сумм. Условий про выплаченную долю, которые до сих пор цитируют старые обзоры, — половина стоимости или выплаченный миллион дирхамов, — в действующих требованиях нет.

Практический итог: проверяют не то, сколько вы заплатили, а то, что вы купили.

Циркуляр, которого нет

Вот часть, которую честный разбор не может обойти: сослаться не на что. Циркуляр, о котором говорят консультанты, не появился ни в одном официальном вестнике, и номера его никто не называет. Федеральная страница о Золотой визе обновилась 26 февраля 2026 года — через считаные дни после сообщений об изменении, — но описывает инвесторскую категорию в общих словах и механику по недвижимости не раскрывает.

Значит, самая надёжная официальная опора — условия действующей услуги. Сами по себе они однозначны: цена покупки, собственность, письмо банка. Но измениться они могут ровно так же, как изменились, — тихо.

«Наша практическая позиция с февраля коротка: подавайтесь по условиям, действующим в день подачи, а не по публикациям об изменении. Когда изменение приходит без опубликованного акта, живые требования ведомства — единственная опора, на которую стоит полагаться». Геннадий Курдюмов Сооснователь

Два ложных следа

С февральским изменением 2026 года постоянно путают ещё два.

Январь 2024 года. Тогда тоже вышли заголовки об отмене «минимального первоначального взноса» для покупателей недвижимости под Золотую визу. Это была отдельная, более ранняя корректировка при других условиях. Статья, датированная 2024 годом, описывает правила 2024 года — это история, а не руководство к действию.

Двухлетняя виза по недвижимости. В феврале 2026-го, почти одновременно, изменилась и короткая дубайская резидентская виза по недвижимости: сообщалось об отмене минимальной стоимости объекта для единоличных собственников и о пороге в 400 тыс. дирхамов для долей. Это другое разрешение с другими условиями. Причём требование о 50% для ипотечных и строящихся объектов, по сообщениям, для этой визы осталось в силе — но держится это только на вторичных источниках, и мы перепроверяем его при подаче. Если вы рассматриваете короткий путь, им занимается наша услуга по резидентским визам.

Кто проходит сейчас

Покупатели в ипотеку. Объект, купленный за 2 млн дирхамов и дороже, подходит независимо от того, какая часть кредита погашена. Рабочий документ — письмо банка об отсутствии возражений с указанием выплаченной и оставшейся сумм; минимума по выплаченной части действующие условия не устанавливают.

Покупатели строящегося жилья. Проверяется цена покупки на момент приобретения. По сложившемуся прочтению строящийся объект, купленный за полную контрактную цену от 2 млн дирхамов в зарегистрированном проекте и с оформленной предварительной регистрацией (Oqood), проходит именно по этой цене, а не по внесённым платежам. Арифметика, которая раньше не сходилась, теперь работает: покупатель, внёсший 625 тыс. дирхамов за объект стоимостью 2,5 млн, проходит проверку по цене покупки — и провалил бы проверку по выплаченной доле.

«С покупками в ипотеку мы начинаем не с визовой анкеты, а с письма банка. Дела застревают куда чаще из-за письма, в котором не указана выплаченная или оставшаяся сумма, чем из-за самого права на визу, — сначала добейтесь правильной формулировки в письме, всё остальное потом». Геннадий Курдюмов Сооснователь

Что осталось как было

Февральское изменение затронуло одно условие. Всё вокруг него стоит на месте.

• Порог. 2 млн дирхамов по цене покупки, объект целиком в собственности заявителя.
• Инвесторская категория. Федеральный портал по-прежнему описывает инвесторов одной строкой — капитал от 2 млн дирхамов, владение недвижимостью или вклад в предприятие, платящее от 250 тыс. дирхамов налогов в год, — а механику десятилетней визы по недвижимости оставляет услуге DLD.
• Что даёт виза. Десять лет резидентства без спонсора, официальное освобождение от правила шести месяцев отсутствия и спонсорство семьи: супруга, детей и родителей — они прямо названы в услуге DLD.
• Каналы подачи. Недвижимость в Дубае идёт через DLD совместно с GDRFA, и заявитель должен находиться в ОАЭ. Недвижимость в других эмиратах и все категории не по недвижимости — через федеральный ICP. Emirates ID в любом случае выпускает ICP.
• Документы. Паспорт, свидетельство о собственности, фотография и действующий Emirates ID или резидентская виза, если они уже есть.
• Работа. Золотая виза — это резидентство, а не разрешение на работу: для трудоустройства по-прежнему нужен пермит, и у MOHRE есть отдельная услуга по рабочим разрешениям для держателей Золотой визы.

Пошлины и сроки

Дубайский путь по недвижимости обходится основному заявителю в такие официальные сборы:

• Медицинское обследование — 700
• Emirates ID — 1 153
• Сбор за резидентство — 2 856,75
• Сбор DLD — 4 020
• Административный сбор — 1 155
• Итого — 9 884,75

Члены семьи спонсируются отдельно: 5 774,50 дирхама за каждого, единоразово 318,75 дирхама за открытие семейного файла, плюс 100 дирхамов на каждого спонсируемого и 5 774,50 дирхама за каждого родителя. Обычный срок рассмотрения — 7–10 рабочих дней.

Отказы после февраля

Одно основание из списка ушло — а устаревшие обзоры о нём до сих пор предупреждают: выплаченная сумма ниже прежнего порога по ипотечному объекту. По действующим условиям это не основание для отказа, потому что требования, которое за ним стояло, больше нет.

Что действительно топит заявления в нашей практике — как правило, вовсе не проверка по недвижимости:

• документы без легализации или с истёкшим сроком;
• личные данные, которые расходятся между паспортом, свидетельством о собственности и заявлением;
• неоплаченные штрафы и просроченное пребывание — на практике их считают безусловным основанием для отказа;
• отсутствие медицинской страховки у членов семьи — самая частая осечка в семейных делах.

«Разбор отказа мы начинаем со скучных страниц: печати о легализации, сроки действия и одинаково ли написано имя в паспорте, свидетельстве и анкете. Февраль убрал правило, но не убрал бумажную работу». Геннадий Курдюмов Сооснователь

Чек-лист подачи

1. Подтвердите стоимость. Цена покупки в свидетельстве о собственности или в регистрации строящегося объекта должна быть от 2 млн дирхамов: смотрят на цену на момент покупки, а не на сегодняшнюю рыночную оценку.
2. Закажите письмо банка. Для объекта в ипотеке — письмо об отсутствии возражений с указанием и выплаченной, и оставшейся суммы.
3. Проверьте регистрацию. Для строящегося объекта — полная контрактная цена от 2 млн дирхамов и оформленная предварительная регистрация.
4. Выберите канал. Недвижимость в Дубае — DLD и GDRFA, заявитель находится в ОАЭ. Другие эмираты и категории не по недвижимости — ICP.
5. Соберите комплект. Паспорт, свидетельство о собственности, фотография, действующий Emirates ID, если он есть; медицинская страховка на каждого члена семьи.
6. Заложите бюджет и время. 9 884,75 дирхама за основного заявителя плюс сборы за членов семьи; 7–10 рабочих дней на рассмотрение.

Если хотите, чтобы комплект документов проверили по условиям, действующим в день вашей подачи, — этим занимается наша услуга по Золотой визе.

Частые вопросы

Нужно ли по-прежнему выплатить 50% стоимости объекта? Нет. Действующие условия DLD проверяют цену покупки — не менее 2 млн дирхамов на момент приобретения — и минимальной выплаченной доли не содержат. Цифра 50% описывает правила, действовавшие до конца февраля 2026 года.

Подходит ли объект в ипотеке? Да. Нужно письмо банка об отсутствии возражений с указанием выплаченной и оставшейся сумм. Минимума по погашенной части кредита действующие условия не устанавливают.

Подходит ли строящийся объект? По нынешней проверке цены покупки — да: объект, купленный за полную контрактную цену от 2 млн дирхамов в зарегистрированном проекте и с оформленной предварительной регистрацией, проходит по этой цене, а не по внесённым платежам. Статус регистрации стоит подтвердить до подачи.

Можно ли сложить несколько объектов, чтобы набрать 2 млн дирхамов? На практике да — порог считают по совокупной цене покупки подходящих объектов. Структура собственности здесь имеет значение, поэтому конкретный набор лучше показать юристу до подачи.

Что будет, если продать объект? Резидентство привязано к владению активом, поэтому продажа ставит визу под угрозу. Порядок действий стоит обсудить до сделки, а не после.

Можно ли спонсировать родителей? Да. Родители прямо названы в услуге DLD по Золотой визе — 5 774,50 дирхама за каждого, наравне с супругом и детьми.

Условия и цифры в этой статье сверены по состоянию на 10 июля 2026 года с карточками действующих услуг ведомств и официальными визовыми страницами федерального правительства. Требования в этой области меняются без публикации — перепроверьте действующие условия сами или попросите нас это сделать в день подачи.